Det er lett å bli imponert av framdriften og det store omfanget når vi ser de mange nye byggene skyte i været på Oslofjord Convention Center. Kanskje tenker vi ikke fullt så ofte over at et enormt og kritisk viktig arbeid må legges ned lenge før første sten legges ute på byggeplassen.
150 millioner hittil
Som tidligere nevnt her på bloggen satt jeg i en periode i en referansegruppe for å vurdere BCCs behov og innspill til byggherren i tidlige faser av utbyggingsprosjektet. I denne perioden fikk jeg litt innblikk i det svært omfattende arbeidet som legges ned fra prosjekterings- og arkitektfagene før selve arbeidene kan starte fysisk. Uten tegninger, beregninger og kalkyler er det lite som kan skje ute på byggeplassen. Jeg har tatt en runde med noen av de som arbeider med disse fagene for å få et bilde av prosjektet sett fra deres side.
– Vi har brukt omtrent 150 millioner kroner på prosjektering og utvikling hittil, sier Svein Gangsø. Han er prosjektleder hos byggherren, Oslofjord Property AS, og er den som holder tak i de fleste trådene i utbyggingen. – Totalt for hele prosjektet har vi budsjettert med å bruke omtrent 250 millioner på disse arbeidene. Men du må huske på at selv om dere bare har sett byggene reise seg i litt over ett år startet prosjekterings- og utviklingsarbeidet langt tidligere. Planprosessene har pågått helt siden høsten 2007, så til neste år feirer faktisk prosjektet sin tiårsdag. Da kommuneplanen ble godkjent høsten 2009 hadde det allerede blitt lagt ned en hel del planleggingsarbeid. Etter arkitektkonkurransen høsten 2011 startet arbeidet med tegning og utforming av anlegget, og prosjekteringsarbeidet startet ikke lenge etterpå. Da første komplette budsjett for prosjektet ble laget i desember 2013 lå det et detaljert og utvidet skisseprosjekt for hele utbyggingsområdet fra arkitekter, ingeniører og andre rådgivere til grunn.
60 delprosjekt
Gangsø forklarer at de har delt hele utbyggingen opp i nesten 60 delprosjekt. – Vi er svært opptatt av å ha kontroll på kostnadene, og har det vi kaller «åpen bok»-kontrakter basert på NS-standarder.
– Når vi har så mange delprosjekter kan vi bedre følge med på totaløkonomien underveis. På entreprisesiden har vi en generalentreprise med ILC Construction AS, og de kalkulerer på sin side også hvert delprosjekt før endelig avtale for delprosjektet signeres. Ved å velge kontraktsformer som gir god transparens mellom alle aktørene har vi bedre kontroll underveis, sier Gangsø.
På spørsmål om hva han ser som den største utfordringen i prosjektet svarer Gangsø at det til tider kan være ganske krevende å holde framdrift i bygging og prosjektering på et anlegg der eksisterende bygninger og installasjoner er i full drift parallelt med byggearbeidene som pågår side om side. Samtidig skal full sikkerhet ivaretas for alle involverte. – Rekkefølgen og framdriften på byggearbeidene må i en del tilfeller tilpasses arrangementsdriften på konferansesenteret. Det påvirker både entreprenøren og ingeniørene, sier han. – Men totalt sett synes jeg samspillet fungerer fint, det er bare litt mer å ta hensyn til.
Utformingen av stedet er gjort av arkitekt Niels Torp og hans kontor. Torp vant arkitektkonkurransen i 2011, og har i etterkant av denne tatt prosjektet videre. I tillegg forteller Gangsø at det meste av ingeniørprosjekteringen er utført av IPD Norway as. De har hatt det totale prosjekteringsansvaret i prosjektet, men for å øke prosjekteringskapasiteten i en hektisk periode er enkelte deler nå satt ut til andre miljø. Blant annet er Asplan Viak as engasjert for å tegne det nye badeanlegget og tre av hotellbyggene.
Mye prefabrikkering
Vi går inn på et av møterommene i brakkeriggen som ligger i utkanten av den travle byggeplassen. Her har Oslofjord Property etablert seg med prosjektkontor der både selskapsledelse, prosjektledelse og støttefunksjoner sitter. På møterommet er prosjekteringsleder David Hermann i ferd med å gjennomgå status sammen med den ene av de fire prosjekteringsgruppene han leder. – Vi har én gruppe for hotellbyggene inkludert utomhus og infrastruktur, én gruppe for det nye konferansehotellet, én for idrettsanlegget og én for badeanlegget, forteller han.
Hermann forklarer at noe av det som gjør prosjektet spesielt er at nesten alt skal prefabrikkeres før det kommer til byggeplassen. – Det er faktisk svært lite som egentlig blir bygget fra bunnen av her ute, sier han. – Alle bæresystemer, vegger, takkonstruksjoner, tekniske moduler, svalganger, rekkverk, innredning, baderomskabiner og kjøkkenløsninger er prefabrikkert og kommer til byggeplassen som ferdige moduler eller elementer. Arbeidet på byggeplassen handler i stor grad om å montere, ikke om tradisjonell bygging. En del unntak er det selvfølgelig. Naturlig nok må grunnarbeider, støping av kjellere, maling, gulvlegging og lignende utføres på mer tradisjonelt vis.
Raskt – men utfordrende
Ifølge Hermann gjør dette at det er mulig å bygge svært raskt, noe vi har synlig bevis for på byggeplassen utenfor. Men han peker også på at denne modellen gir en del utfordringer. – Det krever at tegningsunderlag, produksjons- og arbeidstegninger er fullført på et høyt detaljnivå allerede når elementene skal produseres. Når disse kommer til byggeplassen må de jo passe sammen, man kan ikke plassbygge slik det vanligvis gjøres.
– Det betyr at prosjekteringsfirmaet må ha alt klart adskillig tidligere enn det som er vanlig, og med vesentlig høyere detaljeringsgrad.
Han synes dette gir prosjektet en interessant dimensjon. Det er imidlertid ikke bare prefabrikkering og hotellbygg som er i hans fokus for tiden. – Idrettsanlegget er også veldig spennende blant annet fordi det er svært lange spenn i den store hallen. Sett fra en ingeniørs ståsted er det en morsom sak å følge opp, sier Hermann. – Det at vi også skal bygge to etasjer med parkering og en ny varmesentral for flisfyring og bioolje under hallen legger en ekstra dimensjon til ingeniørarbeidet. Så det blir ganske mye som skal beregnes og tilrettelegges i dette området.
Hvordan prosjekteringsfirmaet IPD Norway opplever mulighetene og utfordringene i prosjektet vil jeg skrive mer om i et senere innlegg.
